不動産投資の賃貸管理会社を漠然と選んでしまうと、物件運営に大きな悪影響を及ぼす恐れがあります。
管理会社は請け負う業務の得意不得意があり、それを確認した上で選ばなければ管理費の無駄になるだけでなく、物件の空室増加や突然の修繕費を招くからです。
そこで今回は管理会社の主な業務と、失敗しないための依頼先選びのポイントをご紹介します。
さらに既存の管理会社から変更する際の注意点や、依頼した後に行うべきことなども解説していますので、ぜひ最後までお読み下さい。
管理会社は積極的に選ばないと危険
管理会社を、購入した仲介不動産屋からの紹介や、前所有者から引き続きで、といった流れに任せて依頼してしまうのはあまりお勧めできません。
冒頭でお話ししたように、管理会社次第で投資物件が利益を生むかどうかは大きく変わりますから、十分にその力量を見極めた上で依頼すべきだからです。
流れで自動的に選ばれる会社は企業努力をしておらず、その役割を十分に果たしていなかったり、割高なコストになっていたりする可能性があります。
以下でご紹介する管理会社の仕事内容や選び方を参考に、コストパフォーマンスの優れた管理会社を積極的に選ぶようにしましょう。
管理会社の主力業務を把握しよう
まず選び方の前に、管理会社はどのような業務を主として行っているかと、それぞれが連携していることの大切さをお伝えしたいと思います。
これらを知って頂くことで、依頼する管理会社が何を得意とし、逆に不足している役割にどういった対策を打っているかをチェックすることができます。
家賃管理が主な業務の会社
まず集金管理とも呼ばれる賃料回収や入居者の契約、更新、退去の管理業務などを主としている管理会社があります。
他にも入居者への対応（設備修理の受付、クレーム処理、入居者同士のトラブルなど）も主な業務としており、一般に賃貸管理と呼ばれる管理会社はこの種類となります。
建物管理が主力の会社
建物の維持管理を主の業務として、修理、点検、整備、清掃や片付け、原状回復などを行う管理会社もあります。
建築会社の一部門や関連会社であることも多く、工事やメンテナンス、大規模改修などを手がけます。
賃貸管理の意味合いからは少しそれるかもしれませんが、物件の維持管理において不可欠な役割です。
入居者募集業務は実績を確認
そしてもう一つ物件管理において不可欠なのが入居者募集の業務です。
これは家賃管理を行う管理会社が担っていることもありますが、多くが営業力の高い不動産業者に仲介してもらっています。
入居者募集も行っている管理会社は仲介料をカットできるメリットはありますが、その実績を確かめる必要があります。
営業力が足りなければ任せても空室をなかなか埋められないため、安易に管理会社に一任してしまうと危険です。
3つの業務が連携しているかが重要
これらの家賃管理と建物管理、入居者募集が一体になっている状態が理想ですが、全ての部署を抱えている大手がベストとは限りません。
大手では分業化された自分の業務以外には無関心な社員も多く、部署を超えた対応や提案などがされにくいという弊害があるからです。
それよりも例え賃貸管理を主にする会社でも、提携する不動産業者や建物管理会社と連携し、個々の物件に丁寧に対応してくれる相手の方が、遥かに物件運営に良い結果をもたらしてくれます。
他社の業務範囲である入居者募集の対策や、建物の修繕方法などを把握しているような管理会社を選ぶと良いでしょう。
管理会社の選び方10のポイント
それでは具体的な管理会社の選び方をご紹介します。
管理会社の物件へ取り組む姿勢は依頼先によって非常に温度差があり、決められた事を淡々と行うだけという会社もあります。
しかも一室当たりの収益は少額なため、任せている室数の多いオーナーの物件以外は放置状態という不真面目な会社もあります。
以下を参考にしっかりと管理を行っているかどうか見極めるようにしましょう。
入居率の確認は必須
まずは当然ですが管理している物件の入居率を確認します。
通常は7割以上で黒字と言われ、9割以上の入居率を維持しているならかなり優秀な管理会社と言って良いでしょう。
ただ広告上に出ている入居率は新築してしばらくの、黙っていても満室になるような期間の数字を掲げているところもあるので、必ず直近の数字で確かめることが必要です。
きちんと入居率のデータを継続的に取っているかもチェックしたいところです。
具体的な管理例を聞いてみる
検討する管理会社から具体的な物件管理の例を聞くのも大いに参考になります。
単に賃料や契約情報を管理しているだけの会社から、こまめに物件状態を確認しに足を運んだり写真を撮っていたりして、オーナーへの情報提供や集客へ役立てているところまで、会社ごとの対応の違いに驚かれるはずです。
管理料の高い安いだけでなく物件運営をより良いものにする取り組みをしている相手を選びましょう。
定期的な物件報告を行っているか確認
オーナーへの報告は遠隔地の物件を所有する方にとって非常に重要な情報源です。
しかし契約当初は一定期間ごとに報告を行っていても、次第に途絶えてしまう管理会社は多いものです。
その報告周期を定め、オーナーからの問い合わせなども含めしっかり記録を残しているような管理会社であれば、しっかりと後々までサポートをしてくれるでしょう。
素早い対応は非常に重要
見落とされがちですが素早い対応は優秀な管理会社、あるいは担当者に共通の条件です。
資料請求や問い合わせに素早いレスポンスがあれば、不測の事態にも迅速な対応が期待できます。
逆に何かと対応が遅かったり返信に漏れがあったりする管理会社は、任せた後はさらに怠惰な対応になる可能性が高く、とても満足な管理は期待できません。
まずは迅速な対応をしてくれる会社かどうかを見極めておきましょう。
適正な管理費の目安を知る
管理費の相場は家賃の3～5%が相場となっていますが、中古で物件購入すると以前からそのパーセントでやってきたから、とそのまま引き継いでしまうことがあります。
しかし入居率や建物の状態をしっかり確認し、もし不満な点があれば交渉はどんどん行うべきでしょう。
そこでポイントになるのが複数の管理会社から管理料を聞いておくことで、これにより競争原理が働きより有利な管理料で任せることができます。
ただし過度な値引き要求はその後の物件ケアや情報提供に支障をきたしますので、ほどほどにした方が安全です。
家賃回収の状況を確かめる
意外に重要なのが家賃の回収状況で、入居率が高くても滞納が多くては収益になりません。
それどころか滞納を繰り返す入居者は退去をしてもらうのも一苦労で、新たな入居者募集もできずマイナスを生み続けることになります。
あまりにも滞納期間が長かったり数が多かったりする会社は、賃貸管理の能力に問題があると言えるでしょう。
現実にはその実態を知るのは難しいかもしれませんが、もし滞納状況をデータ化して把握しており、数値だけでも教えてくれるような管理会社があれば信頼できると考えて良いでしょう。
地域動向を把握している会社か
物件のある地域の動向を掴んでいる管理会社は、地域経済の変化や入居者の傾向などに明るく、長期的な物件運営で非常に頼りになるパートナーになります。
特に地域に根ざして永く営業をしている管理会社なら、より地域特性にマッチした運営アドバイスを期待できます。
ただ老舗の管理会社でも経営者が高齢していると、時代や入居者のニーズの変化に対応できないことも考えられるので、その点も留意しておくべきでしょう。
管理物件を実際に見てみる
可能なら管理している物件、特に年数が同程度の建物を見てみましょう。
共用部分のエントランスや駐車場、植え込みなどの清掃や改修具合を見れば管理の細やかさがわかりますし、掲示板を見れば入居者への配慮がどの程度かも伺えます。
入居者募集の張り紙や旗がボロボロになっていれば、管理とは名ばかりで任せるには値しません。
遠隔地では難しいかも知れませんが、かなりリアルな姿を見ることができますので、できる限り足を運んでみましょう。
物件情報を社員が共有しているか
賃貸管理は担当者だけで情報管理している会社が多く、担当者が辞めてしまうと新たな担当者とゼロから打ち合わせし直し、ということが起きます。
そういった無駄を避けるためにも他の社員も最低限の顧客情報を共有している会社を選ぶと良いでしょう。
これは打ち合わせだけでなく緊急に対応してもらいたい時などにも役立ちます。
例えば会社に連絡を入れた時に担当者が休みでも他の人が対処してくれるようなら、そういった体制ができていることがわかります。
依頼する前でもそれはある程度伺えますので、電話をした時に気にしてみましょう。
家賃保証はリスクを理解して依頼
大手を中心に家賃保証を謳い文句にする管理会社がありますが、一定のリスクを含んでいることを理解しておきましょう。
建築して数年は確かに家賃が保証されますが、その多くが、年数が経過し空室が増えると、管理契約の更新時に賃料が引き下げられる契約になっています。
すると保証される家賃が減るため、融資の支払いや維持管理費が不足に陥る危険性があるのです。
なるべく自己資金を投入して融資額を抑え、途中のメンテナンス費用も備えをしておくなど、例え家賃保証がされる物件でも堅実な運営するようにしましょう。
管理会社を変更する際の注意点
一棟所有のオーナーの方なら、管理会社との契約更新のタイミングで依頼先を変更することが可能です。
ここまででご紹介した選び方を用いて希望に見合う管理会社を探し、積極的に変更することを検討してみましょう。
ここでは依頼先変更においての注意点をご紹介します。
変える場合は複数を検討する
管理会社の変更を検討するなら必ず複数の会社を比較しましょう。
その方が管理会社ごとの長所・短所を知った上で選ぶことができますし、交渉の中で今まで知らなかった管理や運営のノウハウを得ることもできます。
さらに契約更新においてもすんなり継続しないオーナーだと思われれば、物件管理も気合を入れてもらえるという隠れたメリットも出てくるでしょう。
管理会社の口コミ情報を集める
個人投資家の方向けのセミナーや勉強会、オンラインサロンなどに参加した際は、ぜひ知り合った他のオーナーと管理会社の情報交換をしましょう。
最も頼りになるのはやはり経験者の生の口コミであり、お勧めの管理会社や依頼する上でのポイントなど、リアルな情報が得られるはずです。
ご自身の経験も伝えることでオーナー同士のつながりはどんどん広がりますから、他のオーナーと出会える場には積極的に参加してみることをお勧めします。
任せる業務を十分に検討
冒頭で述べたように管理には賃料や入居者の管理と、建物の維持管理、それに付随する入居者募集の業務があります。
依頼先を変更する際はこれらをどこまで管理会社に任せるか、改めて検討し直してみましょう。
全てを任せる一括管理はオーナーが行う業務がほとんどないため、副業オーナーや物件数の多いオーナーの方には大変魅力的です。
しかし建物の工事やメンテナンスは独自に建築会社を探すなど、少しでも経費を抑え利回りを高めるのであれば任せる業務を絞るのもお勧めです。
自分でできることは無いか、動ける時間と相談しながら検討してみてはいかがでしょうか。
管理の依頼後に行うべきこと
物件管理を任せたままにしてしまうと、不動産投資では大きな損失に繋がる恐れがあります。
あくまで管理部分を任せているだけで、運用はオーナーの方自身にかかっていることを忘れてはいけません。
管理会社が決まっても以下でお勧めする、運用に必要な目配せは必ず行うようにしましょう。
管理会社と定期的にコンタクトを取る
忙しいオーナーの方は、物件状態の把握が管理会社からの報告・連絡のみになりがちですが、こちらからも定期的にコンタクトを取るようにしましょう。
現状の写真提出を求めたりどれくらい足を運んでいるか確認したり、あるいは問題改善などの提案をしてもらったりするのもお勧めです。
そうすることで空室対策やメンテナンスなどに先手を打つことができます。
また管理会社に少しうるさいオーナーだと思ってもらった方が、結果的に物件にメリットをもたらしてくれることになります。
メンテナンスも物件管理では大切
一棟所有オーナーの方の中には、建物の修繕やメンテナンスを後回しにする方もいますが、それは非常に危険です。
確かに費用がかかりますから、目に見えて破損していなければ工事を躊躇してしまうでしょう。
しかし早い段階で手を打つことが費用を抑える近道で、不具合や故障が起きてからでは直す範囲が広く高額になってしまいます。
例えば屋根防水が切れ雨漏りが発生してしまえば、屋根裏内の修理や部屋の壁紙の張替えなども必要となり、防水塗り直しの何倍もの費用がかかってしまいます。
管理会社からの提案があれば耳を傾け、メンテナンスなどは早い段階で行うようにしましょう。
常に入居者ニーズの情報収集を行う
年数の経った物件の入居者募集は頭の痛い問題ですが、これも管理会社や仲介業者へ任せきりではなく、常に入居者ニーズの情報収集に努めましょう。
例えば物件の主な入居者が若年層なら、物件情報をネットで発信することに長けた管理会社を選ぶのも良いでしょう。
あるいは年齢層が高めなら、バリアフリー改修の提案を管理会社に求めることも有効です。
人口減少により入居者集めに苦労しているこの時代でも、ニーズを絞った個性的な賃貸物件は人気を得ています。
常に情報を集め積極的に対策を打つことを心がけましょう。
まとめ
積極的に管理会社を選ぶことは物件運営の安定とリスク回避に大いに役立ってくれます。
逆に言えば安易に流れで選んでしまうと満足行く管理ができないばかりか、空室の増加や突然の修繕費発生など、投資に悪影響を及ぼします。
今回ご紹介した注意点をご理解の上、必要であれば依頼先を変えるなどして、よりコストパフォーマンスの良い管理会社を探すことをお勧めします。
また依頼後は任せきりにするのではなく、可能な範囲で物件に関わることで攻めの投資も可能になっていきます。
より良い管理会社を選び協力しあいながら、所有物件の利回りを高めていきましょう。
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