不動産投資物件の諸経費を削減して利回りを上げる方法を全て解説

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不動産投資物件の諸経費を削減して利回りを上げる方法は、投資初心者にとって大きな関心事ではないでしょうか。

しかしどの諸経費をどのように削減すれば良いのか、具体的な方法がまとまっている情報は少ないのが現状です。

そこで今回は不動産投資物件の諸経費を削減する方法を、具体的な事例と共に詳しく解説します。

さらに利回りの種類や経費計上できる諸経費なども詳細にお伝えしていますので、ぜひ最後までご覧になってください。

 

不動産投資の利回りとは

不動産投資における利回りは物件の収益性を示す数値で、購入前の検討や運営を始めてからの収益を見通すために役立ちます。利回りは主に次の3種類があります。

 

表面利回り

表面利回り

1つ目は表面利回りで、これは年間家賃収入を物件購入価格で割ったものです。

・表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100

表面利回りは簡単な計算で算出できますが、実際に物件運営でかかる諸経費が考慮されていないため、物件購入後の収益性を見通すには不十分と言えます。

ただし投資物件の情報サイトなどで見かける利回りはこの表面利回りが大半ですので、物件購入前の情報を比較する目安と考えた方が良いでしょう。

 

実質利回り

実質利回り

2つ目の実質利回りは、物件購入時や所有中にかかる年間の諸経費を引いて計算します。

実質利回り=(年間家賃収入-年間の諸経費)÷(物件購入価格-購入時の諸経費)×100

1つ目の表面利回りより現実的な利回りになるため、物件運営ではこの実質利回りをしっかり把握し随時検証することが大切です。

また年間の諸経費が削減できるほど実質利回りは上がるため、いかに諸経費削減が収益性向上に影響するかがわかります。

 

NOI利回り

NOI利回り

実質利回りは運営後の評価をする上では役立ちますが、将来の収益性を測るには空室率を考慮するNOI利回りがおすすめです。

NOI利回り=(年間の満室家賃収入×(1-空室率)-年間の諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

NOI利回りは諸経費だけでなく今後の空室率を加味した利回りを計算できるため、物件の将来の収益性予想する上で大変有効です。

過去の空室率を管理会社から見せてもらうか以下の式で自分で計算し、将来は若干下降すると想定してNOI利回りの計算に入れると、今後の収益性を見通せます。

空室率=(空室戸数×空室日数)÷(全体戸数×365日)

 

物件種類別の利回り相場

不動産投資の物件種類別の表面利回りは、以下のような相場です。

物件種類 新築 中古
区分マンション 3〜4% 6〜7%
1棟アパート 5〜7% 7〜8%
戸建て 8〜10% 13〜15%

実質利回りはこの表面利回りから数%下がりますが、物件ごとの立地や劣化状態など諸条件によって下げ幅が大きく変わります。

物件ごとに諸経費の資料などを参照し個別に算出することをお勧めします。

 

利回りにローン関係費用は含まれない

利回りにローン関係費用は含まれない

物件情報などに実質利回りが掲載されている場合もありますが、これにはローン諸費用や利息が含まれていません。

これは物件購入でローンを借りるかは人によって異なり、諸費用や利息を含めてしまうと公平な比較ができないという理由からです。

ただしローンを利用して購入する方が物件購入後の見通しを立てるには、ローン諸費用や毎月の利息を含めた利回りで考慮する必要があります。

物件購入で実質利回りを判断材料にするときは、この違いを十分に理解しておきましょう。

 

購入で削減できる諸経費とポイント

物件購入では以下のような諸経費がかかりますが、この中で費用削減が可能な4つの項目について具体的な方法とポイントを解説します。

・不動産仲介手数料

・印紙税

・所有権移転登記費用

・固定資産税精算金

・ローン諸費用

・火災保険地震保険

・不動産取得税

それぞれの諸費用項目の詳細については以下の記事で詳しく紹介していますので、併せてご覧になってください。

「不動産投資物件の購入・所有・売却でかかる諸費用一覧と費用の相場」

https://fudosan-archi.com/2021/04/03/expenses-for-sale/

 

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は物件購入を仲介した不動産会社に支払う手数料で、金額の上限が宅建業法によって定められています。

逆に言うと上限はあるものの割引は可能なため、購入の際は割引できるか聞いてみるのも良いでしょう。

ただしあまり露骨に値引きを要求すると、優良物件の情報を回してもらえなくなる可能性もあるため、割引が可能か聞く程度にしておいた方が安全です。

 

所有権移転登記

所有権移転登記

所有権移転登記は主に登録免許税と司法書士報酬の2つからなっています。

登録免許税は税金であるため削減はできませんが、司法書士報酬は仲介手数料と違い自由に設定されているため、依頼先によっては削減が可能です。

仲介会社や金融機関から紹介される司法書士では難しいかもしれませんが、知り合いや自分で探してきた司法書士なら金額交渉しても良いでしょう。

 

ローン諸費用

ローン諸費用

不動産投資ローンを借りる際は、次のような諸費用がかかります。

・事務手数料

・印紙税

・保証料

・団体信用生命保険料

このうち事務手数料と保証料は金融機関ごとに金額が異なるため、事前に十分に調べてから借入先を選べば費用削減ができます。

事務手数料は数万円程度の金融機関もあれば、借入額に対しての掛け率で算出するところもあります。

後者では借入額が多いと高額な事務手数料となるため注意が必要です。

また保証料も借入額に比例して多くなりますが、最近は保証料無料を謳う一方で事務手数料が高額な金融機関もあります。

借入する金融機関を選ぶ際は金利に目が行きがちですが、諸費用も高額になる可能性があるため事務手数料や保証料も比較しながら借入先を選ぶようにしましょう。

 

火災保険料・地震保険

火災保険料・地震保険

火災保険は最長で10年まで一括で契約でき、長く加入した分だけ保険料が割引されます。

ただし近年の自然災害増加によって保険料の支払いが増え、保険会社の経営を圧迫するようになっています。

このため2022年度の後半から、最長の一括契約が10年ではなく5年までとなる見通しです。

近々火災保険への加入や更新がある方は、複数年の一括契約を検討してみると良いでしょう。

地震保険は最長で5年までの一括契約が可能で、こちらも長期契約ほど保険料が割引になります。

さらに地震保険は保険料控除があるため、年末調整などで申告すれば支払った額のうち最高で5万円まで控除されます。

 

補償を減らしての保険料削減は注意

補償を減らしての保険料削減は注意

火災保険料の削減には一括契約の他に、補償の内容を最小限にして出費を抑える方法もあります。

しかし保険を手薄にすれば万一の際に多額の修復費などがかかるため、慎重に判断すべきです。

例えば洪水などの水災被害補償を外せば保険料を削減できますが、近年の異常気象で自然災害は増加傾向にあり、被害を受ける可能性はゼロではありません。

もし洪水被害を受ければ、削減した保険料以上の損害を簡単に受けてしまいます。

さまざまなリスクを補償するのが保険ですが、あまり補償を減らし過ぎると被害を受けたときの修繕費が高額になります。

保険は内容を削って費用を抑えるのではなく、複数年契約の割引で費用を削減する方が安全でしょう。

 

経費計上で削減できる諸経費

経費計上で削減できる諸経費

購入時の諸経費で経費計上できる項目は以下の通りで、確定申告すれば所得税と住民税を削減できます。

・印紙税

・所有権移転登記費用

・融資の事務手数料

・ローン保証料

・火災保険料・地震保険料

・建物分の仲介手数料

・建物分の固定資産税精算金

 

物件所有で削減できる諸経費とポイント

物件を所有している間にかかる諸費用には、以下のようなものがあります。

・管理費

・修繕積立金

・管理委託手数料

・広告料

・融資利息

・建物修繕費

・火災保険料・地震保険料

・減価償却費

・固定資産税都市計画税

この中で費用の削減ができる4つの項目について、具体的な方法とポイントを解説します。

 

管理委託手数料

管理委託手数料

管理委託手数料は物件入居者の家賃集金や滞納の督促、クレーム対応、建物の修繕手配などを委託する管理会社への手数料です。

一般的に家賃の5〜8%程度の掛け率で支払うことが多いのですが、物件購入の際に仲介会社から紹介されそのまま委託した管理会社では割高なケースもあります。

相場より高いようであれば値下げを交渉したり、他の管理会社へ切り替えたりすることを検討してみましょう。

手数料の削減に関しては以下の記事で詳しく方法や注意点を解説していますので、併せてぜひご覧になってください。

「不動産投資で賃貸管理会社の手数料を安く抑える5つの方法」

https://fudosan-archi.com/2020/12/06/keep-it-cheap/

 

広告料

広告料

広告料は物件が空室になったときに、新たな入居者を仲介不動産会社に探してもらうための費用です。

主に不動産情報サイトや情報誌への掲載料、チラシの作成と配布費用、営業マンに募集活動をしてもらう費用などです。

記事の後半で詳しく解説しますが、入居者に長く住んでもらい空室になっても素早く次の入居者が見つかれば広告料は大きく削減できます。

 

融資利息

融資利息

物件購入で受けた融資の利息も毎月かかる諸経費です。

借入時に複数の金融機関を比較し、より金利の安いところを選ぶのが第一の削減の方法です。

さらに運営を始めた後も不動産投資ローンの金利をチェックし、より低い金利のローンに借換えすることでも諸経費削減になります。

借入額が多いほど年間で支払う利息も非常に高額になるため、借換えでわずかでも見直しできれば大きな諸経費削減が可能です。

実際に運営を始め軌道に乗った後も安心せず、定期的に借換えを検討するようにしましょう。

 

建物修繕費

建物修繕費

建物の築年数が経ち劣化が進んでくると、建物の修繕工事が必要になります。

しかし物件を管理する管理会社に修繕をお任せにしている方が大半で、割高な工事費を払っているケースも見られます。

このため定期的に行う外壁や屋根塗装などの高額な修繕工事は、仲介会社に紹介される業者以外にも複数社から見積もりを取り、しっかり比較した上で依頼することをおすすめします。

また入居者がいると安心して建物修繕を後回しにする方もいますが、いざ空室になったときに建物状態が悪いと新たな入居者が見つかりにくくなります。

特に外壁などの美観に関わる部分や、室内の空調や水回りなど入居者の利便性に関わる部分は、新たな入居者に選んでもらうために重要な部分です。

修繕は後回しにすればそのときは諸経費を削減できますが、結果的に収益を落ち込ませる可能性があります。

建物修繕は極端に費用削減せず、適切な時期に行うようにしましょう。

 

所有中の諸経費で経費計上できるもの

所有中の諸経費で経費計上できるもの

物件所有中の諸経費で経費計上できるものは以下の項目があります。

・管理費

・修繕積立金

・管理委託手数料

・入居者募集費

・融資金利

・建物修繕費

・火災保険料・地震保険料

・減価償却費

・固定資産税・都市計画税

こちらもそれぞれの詳細は別の記事で詳しく解説していますので、下のリンクからぜひご覧になってください。

「不動産投資物件の購入・所有・売却でかかる諸費用一覧と費用の相場」

https://fudosan-archi.com/2021/04/03/expenses-for-sale/

 

売却時の費用も削減しよう

売却時の費用も削減しよう 

物件を売却するときには以下のような諸経費がかかりますが、これも削減できると最終的な利回りを上げられます。

・不動産仲介手数料

・印紙税

・繰り上げ返済手数料

・抵当権抹消登記費用

この中で削減可能なのは、まず購入時のところでもお伝えした不動産仲介手数料です。

売却までに仲介業者と良好な関係を築いておけば、多少の割引が期待できるかもしれません。

また注意したいのが、物件を売却した資金でローンの残債を返済する際の繰り上げ返済手数料です。

これは値引き交渉できるものではありませんが、金融機関によって大きな差があります。

数万円で済む金融機関もあれば、残債金額に対して数%という掛け率で請求する金融機関もあり、残債額が多ければそれだけ高額になります。

最後の売却で大きな諸経費となり最終の利回りを下げないように、できれば借入の段階で確かめておきましょう。

 

空室にしないことも諸経費対策になる

利回りを上げるためには空室を作らず、家賃収入を途絶えさせないことが最も大切です。

シビアなようですがいくら諸経費を削減しても、家賃が入らなければ収益がプラスになることはないからです。

さらに空室になれば新たな入居者を募集する広告料も必要になり、入居者の入れ替わりが頻繁なら室内の原状回復費も多くかかります。

逆に空室にならなければこれらの費用が削減できるだけでなく、その実績から物件売却時

に有利な条件で売ることができ、最終的なゴールでの利回りを上げることにもなります。

次に紹介する空室を作らない2つのポイントをしっかり押さえ、その上で諸経費削減を検討するようにしましょう。

 

長く住んでもらうためにできること

長く住んでもらうためにできること

空室を作らないために現在の入居者に長く住んでもらえるよう、物件のマイナス点をチェックしてみましょう。

例えば設備の故障が多い、建物の景観が悪い、掃除が行き届いていない、クレームの対処が悪いなどがあれば早急に改善する必要があります。

修繕のように費用がかかりすぐにできないことは、毎年資金を少しずつ積み立て準備するようにします。

また掃除が行き届いていなかったりクレームの対処が悪かったりするのは、管理会社の対応が不十分なことも考えられます。

毅然とした態度で改善を要求し、十分な改善が見られなければ管理会社を変更することも検討しましょう。

 

空室を短くするための工夫

空室を短くするための工夫

空室が発生したら新たな入居者をなるべく早く見つけるために、入居者を探してくれる仲介不動産業者と良好な関係を築いておくことも重要です。

やはり相手も人間なので、コミュニケーションの取れているオーナーの物件を優先したくなるものです。

遠方の物件だとつい仲介不動産業者と疎遠になりがちですが、物件購入後も継続して連絡を取っておいた方が、より熱心に募集活動をしてくれるはずです。

空室を短くするためには、入居者募集を任せる仲介不動産業者も非常に大切なことを忘れないようにしましょう。

 

まとめ

まとめ

不動産投資物件の諸経費削減は、実質の利回り向上に大きく役立ちます。

数ある諸経費の中でも削減可能な項目を的確に理解し、ポイントを絞って削減に取り組むことが利回り向上への近道です。

それぞれの削減額は小さいかもしれませんが、細かな積み重ねが大きな収益向上につながります。

紹介した項目を参考に丁寧に諸経費削減を実行し、利回り向上を実現しましょう。

【記事監修】 山田 博保

株式会社アーキバンク代表取締役/一級建築士
建築業界での経験を活かした不動産コンサルティング及び建築、不動産に関わるWEBメディアを複数運営。Facebookお友達申請大歓迎です。その他、建築や不動産、ビジネスモデル構築に関するコンテンツは公式サイトより。

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