不動産投資物件で屋上防水工事のタイミングを逃してしまうと、物件価値を大きく落とす恐れがあります。
屋上防水工事は規模にもよりますが、数百万円という費用がかかることもあるため、出費の適切な時期を見極めることはとても大切になります。
そこで、今回は不動産投資物件で屋上防水工事を行う最適なタイミングを見極める方法を、実際のデータをご紹介しながら詳しくお伝えします。
不動産投資物件を堅実に運営し、高いキャッシュフローを生み出すためにぜひお役立てください。
屋上防水工事の必要性
屋上防水工事とは建物の屋上の床面に、雨水を侵入させないようにするための塗料やシートなどを、施工する工事を指しています。
この屋上防水工事は建物の築年数が経過すると劣化が進み、割れやシートの剥がれを引き起こして雨漏りの原因になってしまいます。
そこで投資物件においては定期的に塗り替えや張替えのメンテナンス工事を行い、その機能を復活させる必要があるのです。
これは単に建物を維持するだけにとどまらず、投資物件として+ αの価値を生み出し、長期的な収益の計画にも大きな影響与えるものになっています。
屋上防水工事を行う最良のタイミングを知る前に、前提として投資計画のどのポイントにこの工事の価値があるのか、ご理解いただきたいと思います。
資産価値を高める
屋上防水工事に限らず投資物件において適切なメンテナンスを行う事は、資産価値の向上につながりますが、逆に怠ると収益や物件売却時の価格に大きく影響します。
たとえば劣化が進み雨漏りが発生すれば、退去者を生み新規の入居者募集も難しくなってしまうでしょう。
そして入居率の低下はデータとして残ることもあり、出口戦略での物件売却価格にも悪影響を及ぼすため、決して今だけの問題ではありません。
逆にしっかりとしたメンテナンスを行えば空室を回避できるだけでなく、物件履歴として残り売却時には好印象を与えることになります。
適切なメンテナンスはさらなる損傷と出費を防ぐだけでなく、物件価値を高めてくれることを忘れないでください。
建物損傷のリスクを回避する
屋上防水工事を行うことは、割れや損傷から建物内部に雨水が侵入することを防ぎ、鉄部分のサビや木部の腐れを事前に食い止めてくれます。
中でも構造躯体にあたる柱や鉄筋を痛めてしまえば、耐震性や耐久性に深刻な被害を与え安全性が失われることにもなります。
特に雨漏りは天井裏や壁内などの見えない場所に損傷を引き起こしやすく、修理となれば高額な費用がかかることが多いため、それを防ぐ屋上防水工事は費用対効果も高いと言えます。
さらには雨漏りのシミや天井のたわみなどが発生すれば、入居率にも影響が出ることは必至で、建物の被害だけでは済まなくなるのです。
大切な投資物件の価値を落とさないためにも、ぜひ適切な時期に屋上防水工事を行い、建物の損傷を未然に防ぐようにしましょう。
入居者への被害を防ぐ
屋上防水の不具合による被害では、建物だけでなく入居者への被害も引き起こします。
雨漏りによって入居者の家財や家電を痛めてしまえば当然補償をする必要が出てきますし、仕事を休むようなことがあれば思わぬ高額な損害賠償請求を受けることもあります。
建物が被害を受けることも避けたいものですが、こうした入居者とのトラブルも精神的にこたえることがあり、未然に防ぎたいものです。
屋上防水工事をしっかり行うことは、建物に付随する様々な被害も防いでくれるということを忘れないようにしてください。
主な防水工事のタイミング
それでは屋上防水工事の具体的なタイミングをご紹介していきます。
物件は多種多様ですので今回ご紹介する要素を軸に、なるべく多くの情報を加えた上で判断をするようにしてください。
まずは改修履歴を確認
まず初めに屋上防水工事を検討している物件の、過去の補修履歴を確認してみましょう。
補修履歴はいつどのような補修が行われたが記録されているもので、屋上防水工事が新築後に行われているようであれば、今回の新たな工事を行うタイミングの参考にもなります。
長年何も手を加えられていないようであれば、防水層だけでなく下地の劣化などもないか確認する必要があり、場合によっては大規模な改修が必要になることもあります。
もちろん程度によっては緊急の場合もあり、タイミングを測る余裕さえない状態もあり得ます。
逆に適切な時期にメンテナンスが行われていれば、その時期から追うことで次はいつ防水工事したほうがいいのか、長期的な計画を立てることができます。
過去の補修履歴を確認する事は、今後の建物の改修計画を立てる重要な鍵になりますので、必ず確認するようにしましょう。
防水方法の耐用年数
過去のメンテナンスの時期を調べる際は、どのような方法で防水工事が行われたのかも確認しましょう。
前回行われた防水方法の耐用年数によって、いつ新たな防水工事を行うかが変わってくるからです。
これは修復履歴に記載されていることもありますし、当時の見積もりや仕様書というものに書かれていることもあります。
いずれも管理会社が保管しているはずなので、補修履歴と一緒に探してもらいましょう。
屋上防水方法ごとの耐用年数の目安
| 防水方法 | 耐用年数の目安 |
| ウレタン塗装 | 10年〜15年 |
| シート防水 | 15年〜20年 |
| アスファルト防水 | 15年〜20年 |
※塗装防水は塗料によって耐用年数が変わります。
劣化状況による判断
修復履歴などによって一定の見通しを立てることができますが、屋上防水は天候や周りの環境によって劣化の具合が変わるため、最終的には専門業者による調査を行ってもらうことが大切です。
一般の方では気づかないような深刻な損傷が潜んでいることも考えられ、特に防水層の下地の状態は経験豊富な専門業者でないと、正確な判断ができないこともあります。
たとえば小さなひび割れから屋根裏などに漏水を引き起こしているようなら、建物内部の詳細な調査を行うことになります。
書類による見通しは立てるとしても、安易な判断はなるべく控えプロの力をうまく借りるようにしてみてください。
大規模改修の周期を軸に考える
マンションなどで行われる大規模改修のタイミングを軸にして、屋上防水工事のタイミングを考えるのも有効です。
大規模改修とは建物内外の劣化している部分を、まとめて同時期に改修する工事のことで、国土交通省のガイドラインによると12年ごとを目安として行うことが推奨されています。
必ずしも屋上防水工事のベストタイミングではないかもしれませんが、他の部分の改修もまとめて依頼することでコストを抑えることが出来るため、この時期を確認した上で検討しても良いでしょう。
以下に行政の調査による大規模改修が実際に行われている年数の目安のデータがありますのでご紹介しますので参考にして検討してください。
| 大規模改修の回数 | 最も実施数が多い期間 | 実施割合 |
| 1回目 | 11～15年 | 64.9% |
| 2回目 | 26～30年 | 44.2% |
| 3回目 | 36～40年 | 35.1% |
参照元
国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」
屋上防水工事の費用相場
タイミングを考える上では当然ながらその費用を考慮しなければなりません。
屋上防水工事の適正価格についてはこちらの記事で詳しくご紹介していますので、一度目を通していただきたいと思います。
『不動産投資物件の屋上防水工事！種類別に適正価格を徹底解説』
ただし繰り返しになりますが、前回の工事からどれくらい年数が経過しているかや、周囲の環境によって費用が大きく変わることもあります。
特に内部被害が発生していた場合は、かなり大きな工事になる可能性もあるため、やはり専門業者に調査を依頼する方が間違いはないでしょう。
小規模や戸建て物件の屋上防水
屋上はマンションやビル等の屋上に多くありますが、小規模なアパートや戸建ての賃貸物件でも屋上が備わっているものがあります。
防水工事自体に大きな違いはありませんが、こういった物件においては独自に注意すべきポイントがあります。
たとえば屋上での作業音がマンションなどに比べて、下の部屋に伝わりやすい点が挙げられます。
高圧洗浄の音から始まり既存の防水層の撤去など、かなり大きい音になりますので事前にしっかり告知と説明を行うようにしましょう。
また入居者の在宅時間帯を聞き取り、可能ならその時間帯での作業を避けることで、無用なトラブルを回避することもできます。
あるいは敷地内の駐車場も限られることが多いため、工事車両を停める場所の確保が別途必要になるケースも考えられます。
これらに対する準備なども考慮すると、屋上防水工事を実施するタイミングに多少なりとも影響があり得ますので、注意をしておきましょう。
合わせて考えたい塗装部分
屋上防水工事に合わせて一緒に行うお勧めの工事をご紹介します。
防水方法に塗装を選んだ場合になりますが、その業者の守備範囲は意外に広く同時に依頼をすれば価格の交渉もしやすくなります。
以下に挙げた場所の劣化具合なども参考にタイミングを計り、同時に行うことで出費を抑えることもできるでしょう。
共用廊下やエントランスフロア
共用の廊下やエントランスの床に塗装がされているようであれば、痛み具合によっては同時に工事を行ってもらうのも良いでしょう。
こちらは直接日光や雨にさらされないことから、屋上ほど厳重な塗装が必要ないケースも有り、比較的安価に済むこともあります。
ただし通行に不便をかける事や匂いの問題などもあるため、入居者への配慮は屋上よりも必要になります。
外壁
屋上防水と最も同時に行われることの多い工事が外壁塗装です。
劣化の進行具合が同程度なことも多いため、同時に工事を行った方が費用を抑えることができますが、面積が多く足場も必要になり金額はある程度かかることになります。
この組み合わせが最も費用のメリットが出ることにはなりますが、資金計画上では慎重にタイミングを判断すべきケースとも言えます。
ベランダ
個別の部屋のベランダの床も防水塗装が施してありますので、屋上防水工事と一緒に塗り換えをすることができます。
構造が屋上と同様に外部に面していることもあって、劣化の進行具合も同様の状態だと思われます。
この部分も劣化により雨漏りなどが発生する可能性があり、建物の内部を痛めるのはもちろん、下の階の住人に迷惑をかけることも考えられます。
ただし状態は入居者の使い方によって違いがあり、プランターや植木鉢が置かれて汚れがひどいと、洗浄などのコストがかかることもあります。
規約を気にせず自分の庭のように使用している入居者もいますので、再塗装の下見を口実に一通り点検をするのも良いでしょう。
工事依頼先の選択肢
ここからは屋上防水工事を依頼する業者の種類を、代表的な3つに絞ってご紹介します。
依頼する相手によってコストや実際に工事を行うときの手間などが変わってきますので、ご自分のやり方に合った相手を選ぶようにしましょう。
塗装工事業者
塗装によって防水を行う場合は、塗装専門業者に依頼することができます。
この後ご紹介する改修工事業者や管理会社から、仕事を受け直接作業する業者になりますので、仲介マージンをカットできるというメリットがあります。
ただし依頼者自身で工事内容などを綿密に打ち合わせすることになるので、依頼するにはある程度の建築知識が必要になります。
また依頼する工事業者の技量も判断しなければならないので、ある程度工事依頼の経験がある方向けの、選択肢と言えそうです。
改修工事会社
改修工事会社とは建物の大規模改修や、建物の様々な場所の工事を引き受ける窓口となる会社です。
屋上防水工事以外にも同時に改修工事を行う計画なら、まとめて業者に取り次いでくれるため、手間や時間をかけたくない方にはお勧めです。
特に短期間で工事が終わるように各業者の日程調整を行うのは一般の方では困難ため、規模が大きい工事ほど改修工事業者に頼むメリットは大きくなります。
確かに中間マージンはかかりますが、それに見合うプラスアルファを備えたのが改修工事会社だと言えます。
管理会社
管理会社は担当する建物を最もよく理解しているため、提案される工事には間違いがないと言う安心感があります。
実際に工事を行うときも入居者への告知や苦情の対応まで、一手に引き受けてくれるため依頼する側の手間が最も少なくて済む選択肢です。
ただし管理会社によっては契約者や家賃管理がメインの業務で、メンテナンス工事が不得意なところもあるので、その点の見極めが大切です。
また中間マージンも比較的多めなので、他の業者も同時に比較検討するようにしましょう。
まとめ
建物の屋上防水工事は資産価値を高め、建物の損傷や入居者への被害も防いでくれる、費用対効果の高いメンテナンス工事です。
過去の改修履歴や既存の防水方法を確認し、適切なタイミングを計り積極的に施行をするようにしましょう。
タイミングの大きな目安が大規模改修の時期になりますので、その計画も考慮しつつ現状を専門業者に調査をしてもらいながら屋上防水工事の計画を立案すべきです。
今回ご紹介した依頼相手のポイントも参考にしてより良いパートナーを選び、建物を健康な状態へ回復させてあげましょう。
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