不動産投資で賃貸管理会社の手数料を安く抑える5つの方法

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不動産投資で賃貸管理会社の手数料を、できるだけ安く抑えたいと考えている所有者の方は多いと思います。しかし具体的にどのようにすれば安く済ませることができるのか、特に不動産投資を始めたばかりの頃はわからない方が大半でしょう。

そこで今回は不動産投資での賃貸管理会社の手数料を安く抑えるための、具体的な5つの方法を紹介したいと思います。さらに手数料の相場や他の管理会社と比較する際のポイントなども詳しく解説していますので、管理会社との価格交渉や乗り換えを検討する際の参考にぜひ最後までお読みください。

 

手数料を安く抑える5つの方法

早速ですが賃貸管理会社の手数料を安く抑える具体的な方法を5つ紹介します。現在所有する物件の手数料を抑える方法に加え、これから購入する物件で手数料を抑える方法も解説します。

 

他社と比較して交渉する

他社と比較して交渉する

手数料を安くする基本は他の管理会社からも管理委託の見積もりを取り、現在よりも安い価格の会社があればそれを管理会社に伝え交渉するという方法があります。その結果価格を下げてもらえる可能性がありますし、もし下げてもらえないようであれば、手数料の安い管理会社を検討して乗り換えをすることも検討できます。

そもそも初心者の方は物件購入時に仲介不動産業者の管理部門や、そこから紹介された管理会社に比較せずに管理を任せていることが多いと思います。この場合は相場より比較的高い手数料であったとしても、それに気付かず任せているケースがかなり見受けられます。

そのため他社を比較検討すれば相場を知ることができ、現在の手数料から下げられる可能性のあることがわかります。

見積もりを複数集めるには多少の手間はかかりますが、手数料は長期に渡り支払うためわずかでも削減できれば物件の利回りを高める効果は大きいものです。ぜひ一度トライしてみることをお勧めします。

 

自分でできることを検討する

自分でできることを検討する

賃貸物件の管理では、所有者の方が自分でできることをやってみるのも手数料を抑える一つの方法です。たとえば掃除などは管理会社がさらに下請けの業者に出していることが多く、割高な金額になっている可能性がある業務です。

建物の規模がそれほど大きくないアパートなどであれば、所有者の方が自分でやることも十分に可能で大きく費用を削減できます。

もし規模が大きかったり棟数が複数あったりするようなら、自分で清掃業者を見つけて任せるだけでも管理会社のマージンをカットできるので費用を抑えることが可能です。あるいは地域のシルバー人材センターなどに頼む方法もあり、初めはやり方を教えるなどの手間がかかって大変かもしれませんが、コストを非常に安く済ませることができます。

他にも修理や補修など自分でやったり業者を探したりすることで手数料を安くできるものはありますので、一度任せている業務を洗い出してみるのも良いでしょう。

 

複数物件をまとめて依頼する

複数物件をまとめて依頼する

もし複数の物件をお持ちでそれぞれ管理会社が別なのであれば、1つの管理会社にまとめて委託し手数料を抑えるという方法もあります。別々に依頼していると料金の見直しをしたり価格交渉したりするのがめんどうでついそのままになりがちですが、まとめて依頼することで手数料を下げる価格交渉ができます。

また物件ごとに別の管理会社であれば連絡や打ち合わせなどの時間もその数だけかかるため、まとめてしまえば多くの時間もカットできます。

特に副業で投資をされている方にとって時間削減は大きなメリットでしょうし、専業の方であっても浮いた時間でさらなる投資の戦略を練ることができます。

もし任せている管理会社が物件ごとに違うようであれば、その中でも最も信頼できる1社から物件をまとめて依頼した場合の見積もりを取ってみてはいかがでしょうか。

 

特殊物件や大型物件は避ける

特殊物件や大型物件は避ける

これから物件購入する場合ですが形態が特殊な物件や棟数が100戸以上あるような大型物件は、管理費が高くなりがちなため避けた方が良いかもしれません。

たとえば入居者の人気を得るためペット可にしている物件や、海外製の豪華なキッチンを設置しているような物件は、修繕などの維持管理が非常に手間がかかるため管理会社の手数料も高くなりがちです。もちろん修繕費や修理費自体も高額な場合が多く、手数料とは別に所有者の方の負担が増えることも考えられます。

また部屋数が多いと管理費収入も増えるため割引をしてくれるように思いがちですが、部屋数がある物件は建物規模が大きいため実際の維持管理はかなり手間と時間のかかる業務になります。このため大型物件では手数料自体が割高であったり、追加費用が多く発生する可能性もあったりして大きな費用負担となることが考えられます。

管理会社の業務内容を十分に精査し価格交渉できるような経験値の高い所有者の方は別として、不動産投資の物件運営に不慣れな初心者の方は特殊物件や大型物件は避けた方が手数料を抑えやすいと言えるでしょう。

 

入居者募集を他社に任せる

入居者募集を他社に任せる

管理会社の中には入居者の家賃集金や建物の維持管理に力を入れていても、入居者募集はあまり熱心ではないところがあります。すでに多数の管理物件を抱えて十分な収益が出ているような管理会社は、無理に新たな入居者を見つけなくても会社の運営ができると考えてしまうからです。

そのような管理会社の募集活動では空室が埋まりにくく家賃収入が減り、全体の収益から見て入居者募集の手数料が割高という結果になります。他にも慣例だけで行っている無駄なチラシを打つような非効率な営業活動の費用を負担することも考えられ、実際の経費も費用対効果が薄いこともあり得ます。

現在任せている管理会社でなかなか空室が埋まりにくいようなら、入居者募集実績の優れた管理会社へ乗り換えたり、客付けの得意な不動産仲介会社に入居者募集業務を任せたりすることを検討してみましょう。その方が結果的に収益中の手数料割合を抑えることにつながると考えられます。

 

賃貸管理会社の手数料の相場

賃貸管理会社の手数料の相場

賃貸管理会社の手数料は家賃の5%〜8%が相場になっており、もし相場からかけ離れた掛け率なら改定の交渉を検討しましょう。

しかしその掛け率で請求される手数料にはどこまでの業務が含まれるかも大切であり、たとえ掛け率が低くても別途の追加費用が多ければ意味がありません。

たとえば入居者管理で休日対応や家賃の督促を行うと追加費用が発生する管理会社もあれば、手数料に含まれている管理会社もあります。あるいは定期的に行う建物の点検を手数料に含むところもあれば追加費用となる管理会社もあります。

管理会社の手数料は必ずどのような業務が含まれているか確かめ、その上で妥当かどうか考えるようにしましょう。

 

管理業務を理解した上で交渉

それでは具体的に管理会社の業務にはどのようなものがあるのか、以下に主要なものをご紹介します。

 

入居者対応

入居者対応

賃貸管理会社の業務は主に入居者対応と建物維持管理の2つがあります。入居者対応とは入居者との契約や家賃集金とその管理、滞納の督促、クレーム対応や入居者同士のトラブル解決、退去の手続きや立会いなどがあります。

また空室が発生した場合の入居者募集業務も管理会社の重要な業務で、ポータルサイトや情報誌への物件掲載やチラシなどによる広告宣伝、物件への貼り紙や旗立てなどがあります。さらに地域の不動産会社への営業活動も効果が高く熱心に行ってもらいたい業務です。

ただし管理会社によっては入居者募集は管理と別の業務と考え、他の不動産会社などに委託しているところもあります。もし手数料の項目に入居者募集の経費が含まれているようなら、どこまで管理会社が行っているか確かめるようにしましょう。もし外部委託になっているなら、所有者の方が自分で不動産会社を当たるのも手数料を抑える1つの選択肢になります。

入居者対応の業務は単純なように見えても独特のノウハウや多くの経験が必要であり、特に入居者への直接対応は精神的負担が大きいため、所有者の方にとって管理会社の最も頼りになる仕事になっています。

 

建物維持管理

管理会社のもう一つの重要な業務である建物維持管理は、普段の清掃から始まり共用部の電球交換や各部の修理、さらに大規模な修繕や点検などがあります。また各部屋の退去後の原状回復や必要であればリフォーム、リノベーションなどを提案し実際の工事手配も行います。

あまり目立ちませんがこの建物維持管理の中では建物の修理や修繕が物件の空室を防ぎ、売却時の価値を落とさないために非常に大切になります。

しかし管理会社の中には修理の対応が遅かったり、所有者の方から依頼がなければ長期的な修繕計画を立てなかったりするところがあります。実際の建物維持管理は手間がかかることが多く、また長期的な計画はすぐに利益となりにくいためです。

しかし維持管理が十分に行われていないと建物の思わぬ損傷を招き、入居者が出て行ってしまったり売却時の建物価値を落としてしまったりすることがあります。特に手数料の安い管理会社ではこうした業務が確実に行われているか、しっかりと確かめる必要があるでしょう。

 

他の管理会社を比較する際のポイント

現在の管理会社から他社へ乗り換えを検討する際は、手数料の高い安いだけでなくその業務内容もしっかりと比較するようにしましょう。

既に述べたように基本の手数料にどこまでの業務が含まれるかは管理会社によって異なるからです。ここでは入居者対応や建物維持管理の他に検討すべきポイントを紹介したいと思います。

 

長期の収支計画を立ててくれるか

長期の収支計画を立ててくれるか

乗り換えを検討する管理会社と現在の管理会社を比較する場合、基本の手数料の中で不動産投資で大切な長期の収支計画を立ててくれるかはぜひ確かめたいポイントです。収支計画とは今後の空室や修繕費などの経費の発生予想を立て、家賃収入に対してどれくらいの利益が得られるかを見通すものです。

これを基本の手数料の中で収支計画を年に一度作成してくれる管理会社もあれば、手数料とは別料金であったりそもそも依頼しなければ作ろうともしない管理会社まであったりと様々です。

しかし不動産投資は空室の増減や需要の変化などにより常に見通しが変化をするものであり、堅実な運営のために将来の計画は定期的に見直すべきです。

乗り換えを検討する際はこの長期計画について、しっかりと提案してくれる管理会社か確認するようにしましょう。

 

管理している物件を見てみる

管理している物件を見てみる

管理会社の乗り換えを検討する場合は、乗り換え先が管理している実際の賃貸物件を見てみるのも大いに参考になります。

事前の説明ではきちんと維持管理を行うとしていても、実際の物件では清掃が行き届いていなかったり外観が傷んでいたりして十分な建物状態でないことが多々あります。

もちろん所有者の意向で維持管理が満足に行われない場合もありますが、そうならないように提案するのも管理会社の業務と言えます。

可能であれば複数の棟数を見ることでその管理会社の物件管理能力を確かめることができるため、多少遠方であっても出来る限り足を運び物件状態を確かめることをお勧めします。

 

空室対策の実績や取り組みを確認

空室対策の実績や取り組みを確認

賃貸物件の投資で一番避けたいのは空室の発生です。このため検討する管理会社の空室対策や入居者獲得の実績を教えてもらうことも、乗り換え先を比較する大きな検討材料になります。

当たり前ですが賃貸不動産を所有するのはあくまで投資をするためであり、満室を維持できるのであれば多少管理の手数料が高くても任せる価値は大いにあると言って良いでしょう。

裏を返せばどんなに入居者のトラブルがなく建物が綺麗に清掃されていても、空室がいくつもあるようなら管理会社の仕事としては不十分ということになります。

乗り換えを検討する管理会社には費用のことだけでなく、入居率や具体的な空室対策を説明してもらうようにしましょう。

 

管理を任せるメリットを再確認

管理会社に投資物件の管理を任せるメリットは、第一に前述した空室を回避し安定した投資物件としての運営をサポートすることが考えられます。

そしてもう一つがしっかりとした管理を行い、所有者に余計な負担をかけないことも大切な管理会社のメリットです。

所有者は自分の手間や時間をかける代わりに、手数料を払って管理会社に物件管理を任せているのですから当然と言えます。

物件管理の負担が無ければ副業で投資を行う方は本業に集中でき、専業の投資家の方は今後の物件運営や投資拡大の計画立案に時間を割くことができます。

もし現在の管理会社で所有者の行う手間が多いようなら、任せるメリットが少ないため改善を話し合うか乗り換えを検討しても良いのではないでしょうか。

 

仲介手数料を安く抑える方法

仲介手数料を安く抑える方法

管理会社が不動会社を兼ねている場合、手数料の中に新たな入居者を仲介した仲介手数料が含まれることがあります。

これは家賃の何ヶ月分などと宅地建物取引業法で上限額は決まっていますが、そこからどれくらい値引きするかは不動産会社次第となっています。

このため所有者の方の中には仲介手数料の値引きを求める方もいますが、元々額がそれほど大きいものではないため、あまりしつこく値引きを要求すると不動産会社はあまりいい印象を持ちません。

今後も管理を任せるわけであり、お互いに良い関係が築けていないと手抜きをされたりより良い提案をしてくれなかったりする可能性があります。さらに売却時も仲介を任せる可能性が高いため熱心に売却活動をしてもらえないかもしれません。

なるべく出費を抑えたい所有者の方の気持ちはわかりますが、管理会社と協力しながらでないとより良い物件運営はできないため、仲介手数料に限らず過度な値引き要求は控えたほうが得策かもしれません。

 

まとめ

まとめ

不動産投資で賃貸管理会社の手数料を安く抑えるために、次の5つの方法をご紹介しました。

・他社と比較して交渉する

・自分でできることを検討する

・複数物件をまとめて依頼する

・特殊物件や大型物件は避ける

・入居者募集を他社に任せる

これらの方法を試しながら管理会社の手数料相場やその業務を把握し、手数料の相場と比べ割高であったり業務内容が不足したりしているなら手数料を交渉し、他の管理会社への乗り換えも検討してみると良いでしょう。

手数料が安い管理会社へ乗り換えてしまった方が手間をかけずにコストを下げられますが、その際には実際の管理業務の様子や、空室対策の実績などを確かめ管理の質を落とさないようにすることも大切です。

手数料の高い安いだけでなくしっかりした管理を行う管理会社かどうか見極め、協力し合いながら最終的な利回りを高めるようにしましょう。

【記事監修】 山田 博保

株式会社アーキバンク代表取締役/一級建築士
建築業界での経験を活かした不動産コンサルティング及び建築、不動産に関わるWEBメディアを複数運営。Facebookお友達申請大歓迎です。その他、建築や不動産、ビジネスモデル構築に関するコンテンツは公式サイトより。

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