不動産投資の賃貸マンションで収益性を上げる建築ポイントを伝授!

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不動産投資で賃貸マンションを建築するには、収益性が上がるポイントを押さえながら建築計画を立てることが非常に大切です。

漠然と建築してしまうと割高でしかも入居者が集まりにくい建物になってしまい、収益性が大きく低下する恐れがあるからです。

そこで今回は賃貸マンションを建てる際に収益性を上げるために役立つ、建築費の相場やプランのポイントを詳しくお伝えし、高い利回りを実現するマンション建築に役立てていただきたいと思います。

またコストを削減しても影響が少ない部分や、建築費全体を抑えるポイントについてもお伝えしていますので、ぜひ最後までお読みください。

 

収益性を上げる3つのポイント

不動産投資の賃貸マンションは収益性を常に意識しながら計画を立てないと、思ったように入居者が集まらず収益が下がるばかりか赤字物件に転落する恐れもあります。

その成否を決めるのは建築前の十分な計画にあり、特に次の3つのポイントを重視してプランニングすることが大切です。

 

適切な価格で建築する

適切な価格で建築する

建築をする上で収益性において最も大切なことは、適切な相場価格で建築することです。割高な建築費で建ててしまえば家賃収入を余分に削ってしまい、収益性が悪化し最終的なキャッシュフローを大きく減らしてしまいます。

割高な建築費にしないためにはこの後紹介する工法ごとの坪単価をしっかり把握し、その上で複数の建築会社から見積もりを取って比較することが大切です。

特に土地を購入してマンションを建築する際に仲介会社から紹介される建築会社は割高な金額のことが多く、他社と比較する手間を惜しんで依頼してしまうと収益性を下げる可能性が大いにあります。

必ず市場全体の相場をしっかりと把握し比較した上で適切な建築費で建てるようにしましょう。

 

空室を作らないプランや設備

空室を作らないプランや設備

建築費も大切ですが忘れてならないのはあくまで賃貸であることです。そのため運営開始後に最も収益に影響する空室対策を意識して建築計画を立てるようにしましょう。

せっかく建築費を抑え相場より割安に建築できても、間取りや設備がニーズに合わず空室が多発するようでは収益を上げることは困難です。

この後に紹介する建築する上でのポイントを参考に、地域の事情に明るい仲介会社やコンサルタントに相談しながら計画することをおすすめします。

 

敷地も収益性を意識した計画をする

敷地も収益性を意識した計画をする

収益性を高めるには建物計画だけでなく、敷地全体のプランニングも非常に大切です。

たとえば都心では賃貸需要が高く空室になりにくいため投資としては安定した収益が見込めますが、競合物件が多いという注意点があります。

このため駅に近いなど築年数に左右されない、敷地の優位性もある建築計画を立てることがポイントになります。

また車の生活が主になる地方都市の物件であれば建物だけでなく駐車場もしっかり整備し、周囲の環境によってはそこに防犯カメラを設置するのも良いでしょう。

すでに土地をお持ちの方はもちろんですが土地を購入して建築をされる方は特に、敷地や立地も含めたプランニングをするようにしましょう。

 

マンションの坪単価目安

マンションの坪単価目安

マンション価格の目安として建物の工法別に坪単価をご紹介します。

工法とは建物の骨組み構造のことであり、マンションでは以下の3つの工法が代表的です。

・鉄筋コンクリート造

コンクリートの柱の中に鉄筋が埋め込まれた構造で低〜中層のマンションで主流の工法。

・鉄骨鉄筋コンクリート造

コンクリートの柱の中に鉄筋と鉄骨を埋め込んだ構造で、鉄筋コンクリート造より強度が高いため高層マンションで主流となっている。

・鉄骨造

鉄板をコの字型に成形した柱で建築する構造で、2〜3階の低層マンションやアパートで用いることが多い。

坪とは建物や土地の面積を表す単位で、その1坪あたりの目安となる建築価格が坪単価です。

計画する建物面積に坪単価をかけることで総費用をある程度予想できますが、付帯工事や諸費用は基本的に含まれずあくまで建物本体のみとなるため注意が必要です。

マンション建築での平均坪単価は以下の通りです。

構造 平均坪単価
鉄筋コンクリート造 坪100万円前後
鉄骨鉄筋コンクリート造 坪120万円前後
鉄骨造 坪90万円前後

それぞれの工法の特徴や詳細な費用については以下の記事で詳しくお伝えしていますので、より確実な資金計画のためにぜひご覧になってください。

賃貸マンションで不動産投資!建築費の適正価格と抑える方法

http://fudosan-archi.com/2020/10/20/reasonable-price-for-construction-costs/

 

収益性に影響する設計ポイント

部屋の間取りや設備といった設計においても収益性に影響する部分は多く、十分に注意しながら計画することが大切です。

多くが入居者のニーズや住環境に直接関わるため、マッチすれば入居率を高め収益性を上げることにつながります。

逆に需要に合わず物足りなさを感じられれば、選ばれる賃貸物件にすることはできません。

以下に紹介するポイントを参考に、しっかりと建築会社と打ち合わせするようにしましょう。

 

収益性重視ならワンルーム

収益性重視ならワンルーム

収益性を重視した間取りにするなら単身者向けのワンルームタイプがお勧めです。家族向けのファミリータイプに比べると、ワンルームタイプの方が賃貸の需要が多く収益性が高まるためです。

特に人口の多い都心では入居希望者の分母が多いため、空室が発生してもそれほど間を置かず次の入居者が決まりやすいという優位性があります。

たしかにワンルームで建物を作ると部屋数が多いため設備数も増え、ファミリータイプよりも建築費はかかります。

しかしいったん運営を始めればその部屋数の多さゆえに大きな家賃収入をもたらし、需要の高さと併せて高い収益性が期待できます。

場所によっては競合物件が多くなることもあるワンルームですが、この後紹介する付加価値によって差別化を計りその優位性をさらに活かすようにしましょう。

 

ファミリータイプの注意点

ファミリータイプの注意点

家族向けのファミリータイプは賃貸需要が不安定なため、採用するには注意が必要です。

人口の多い地域なら需要はある程度期待できますが、やはり単身者の方が多くファミリータイプであるメリットは少ないのが現状です。

家族のいる方は持ち家志向が強く、現在の低金利時代では築浅の中古マンションなら賃貸の家賃に多少上乗せする程度で購入できる物件もあるため、需要自体がそれほど多いとは言えません。

また夫婦で相談して決めるため入居決定まで時間がかかり、さらに子供の成長と共に引っ越しをされやすいなど入居の安定性に欠けます。

家賃はワンルームより若干高めに設定できますが、部屋が広い分同じ面積の建物では部屋数が少なくなり、家賃収入の総額で見ると特別有利ということもありません。

建築する地域でファミリータイプの需要が特別に高いのでなければ、ワンルームタイプで建築した方が収益性が高くしかも安定すると考えられます。

 

重視しておきたい仕様や設備

単にワンルームにするだけで高い収益が見込める訳ではなく、設備などを充実させ利便性の高い物件にしなければ、新築のメリットが得られる時期を過ぎてからの収益性が見込めません。

以下に紹介する設備などを積極的に採用し、長く入居者に選ばれる物件を建築するようにしましょう。

 

セキュリティ

セキュリティ

近年賃貸で関心が高いのがセキュリティで、新築物件を希望される方は特に重視しています。

このため自室入り口の鍵やテレビモニター付きインターホン、エントランスのオートロックなどはぜひ検討したい設備です。

さらに鍵をキーレスシステムにしたりエレベーターにも認証システムを導入したりするなど、多くの選択肢が用意されています。

また鍵類だけでなくエントランスや廊下などに防犯カメラを設置すれば、さらに安心感をアピールでき入居率を高めてくれるはずです。

セキュリティが充実した物件は家賃を高めにすることも可能で、収益性を上げるために大変有利に働きます。これからマンションの建築を行う際は、できる限りセキュリティを充実させるようにしましょう。

 

エントランス

エントランス

エントランスの見栄えはぜひともコストをかけておきたい部分です。

賃貸マンションの建築に不慣れな方はコストを削ってしまいそうな部分ですが、内見に訪れた入居希望者が最初に目にするエントランスに良い印象を持つと、その物件の入居確率は非常に高まります。

見栄えを良くすると言っても特別豪華にする必要はなく、質感の良いタイルや壁材を使ったり自動ドアを少しスタイリッシュにしたりするだけでも効果はあります。

逆に安い建材を使うと年数が経ったときに非常にみすぼらしく見えてしまい、内見に来た人の印象を悪くして入居率に悪影響を与える可能性があります。

エントランスは物件の収益性に少なからず影響を与えるため、しっかりとコストをかけ入居希望者に好印象を持ってもらえるようにしましょう。

 

宅配ボックス

宅配ボックス

宅配ボックスも近年需要が非常に高まっている設備で、不在時に宅配業者が荷物を入れてくれるため再配達の手間などを省いてくれます。

また対面で荷物の受け渡しが不要なためコロナウイルス感染拡大の抑止にも効果が期待でき、これからの時代では必須の設備と言えます。

各室の玄関脇に設置するタイプやエントランスそばに専用室を設置するタイプなどがありますが、ポイントはセキュリティとボックスに入る荷物のサイズです。

セキュリティ面ではいたずらや盗難防止のためにしっかりした構造のものを選び、さらに監視カメラを設置して安全性を高めるのも良いでしょう。

またボックスサイズはいくつか種類があり、小さなサイズだとコストは抑えられますが入れられる箱サイズが限られ、せっかく設置しても使われない恐れがあります。

現実に使いやすいサイズを設置して利便性を高め、入居率を維持し収益を上げるようにしましょう。

 

ゴミ捨て場

ゴミ捨て場

ゴミ捨て場の使いやすさは入居者に長く住んでもらう上で非常に大切です。

エントランスから遠くゴミを出しにくい場所にあると、徐々にゴミ出しのルールを守らない入居者が増えていきます。すると匂いなど衛生上の不満を入居者が感じて退出のきっかけになってしまいます。

またカラスに荒らされないようにするフタなどの対策をしていないと、ゴミが散乱して美観を大きく損なうようになります。

特に新築の物件はその美観や清潔感に需要があって入居してくれるため、ゴミが散乱していれば一気に新築の価値が失われます。

ゴミ捨て場の状態が悪ければすでに入居している住人だけでなく、新たな入居希望者にも悪い印象を与え空室を増やす原因となってしまいます。

入居者に不快感を与えない範囲で使いやすい配置や仕様にし、スムーズに利用できるゴミ捨て場を作るようにしましょう。

 

バイク置き場

バイク置き場

単身者向けのワンルーム物件で意外とアピールできるのがバイク置き場です。

特に都心では移動手段としてバイクを利用する方は多いのですが、自転車の駐輪場を備えた物件はあってもバイク置き場のある物件は少ないものです。

駐輪場と兼用すれば良いと考える方もいますがバイクは大きく場所を取ってしまうため、自転車の利用者から苦情が出ることがあります。

またバイクの所有者も盗難やいたずらの心配があるため、できれば専用の置き場があった方が望ましいと考えています。

地域の需要をしっかりと見極める必要はありますが、他の物件との差別化が期待できるためぜひ設置を検討してみましょう。

 

コストダウン可能な部分

ここからは積極的にコストダウンを検討したい部分をご紹介します。以下の3つはコストを多少下げても入居者に悪い影響を与えにくいため、建築会社にコストダウンの提案をしてもらいましょう。

ただし極端にコストを下げすぎると建材の耐久性が落ち、年数が経ったときに劣化が目立ったり損傷しやすくなったりします。

あくまで装飾やデザインで割高になる部分をコストダウンすると考えるようにしましょう。

 

内装

内装

一般的なグレードのマンションであれば、各部屋の内装は特別個性的なものやデザイン性が高いものを選ぶ必要はなく、平均的な仕上げで十分と考えられます。

リフォームで価値を回復するためにデザイン性を高めることはありますが、新築であまり凝ったデザインの内装にすると入居者の感性と合わず敬遠されるリスクがあります。

それよりも明るく清潔感のある内装にし、冒頭でも触れたように耐久性のある壁紙や床材を選んだ方が長く安定して入居者を集められるでしょう。

新築という時点ですでに優位性があるため過度に内装にコストをかけるよりも、普及品を選んでコストを抑えた方が物件の収益性は良くなると考えられます。

 

共用部分

エントランスは別として階段や廊下などの共用部も、過度にコストをかける必要はないかもしれません。

プレミアム感を持たせたい高層マンションでは廊下などにコストをかけデザイン性を高めることもありますが、一般的なマンションであれば明るくクセのない仕上げでも十分でしょう。

ただ使う建材や塗料の耐久性は決して質を落とさないようにしましょう。外部に面する部分や使用頻度の高い部分の耐久性を落とすと、劣化により見栄えだけでなく安全性を損なう恐れがあります。

耐久性については専門的な建材知識が必要になるため、建築会社とよく相談しながら仕上げを選ぶようにしましょう。

 

ベランダ

ベランダ

各部屋のベランダも仕上げは一般的なもので十分であり、特にデザインコストをあまりかけても収益性に極端な違いは生まれないと思われます。

たとえば床の仕上げを凝ったタイル張りにしたりデッキを設けて見栄えを高めたりしても、実際に入居の決定打になることは考えにくいでしょう。

ただし外見をグレードアップするようなガラスの腰壁などは、物件情報サイトに掲載する写真の見栄えを良くし問い合わせが増えるという効果が期待できます。

コストもかかるため周囲の競合物件の外観を見ながらになりますが、採用を検討しても良いかもしれません。

しかしベランダも外部に面するため防水塗装や排水溝などはしっかりと費用をかけ、十分な排水能力と耐久性を持つ仕上げにするようにしましょう。

 

建築業者とのやり取りでコストダウンする

建築業者とのやり取りでコストダウンする

建物の工事部分で費用を抑えることの他に、建築業者とのやり取りでコストダウンする方法もあります。たとえば見積もりを複数の会社から取り、比較して適正な金額を掴んだ上で価格交渉をするなどです。

あるいは通常の提案プランとともにコストダウン提案も必ずしてもらうと、選択の幅が広がり部分的に費用を抑えることも可能になります。

このような建築業者とのやり取りで建築費を抑えるテクニックについても、以下の記事でより詳細にお伝えしていますので、ぜひ併せてご覧になってください。

賃貸マンションで不動産投資!建築費の適正価格と抑える方法

http://fudosan-archi.com/2020/10/20/reasonable-price-for-construction-costs/

 

まとめ

まとめ

不動産投資で賃貸マンションの収益性を上げるには、適切な価格で建築し空室を作らない設備や仕様にすることが大切です。

しかし紹介した対策はいずれも建築する時にこそ可能であり、完成し運営が始まってしまうと工事が出来なかったり割高になったりします。

工法ごとの相場を把握した上で将来的に価値の落ちにくい建築計画を当初から立てることで、物件の収益性を高めることができます。

コストをかけるところと抑えるところをしっかりと理解し、コストパフォーマンスの高いマンション建築を行うようにしてください。

【記事監修】 山田 博保

株式会社アーキバンク代表取締役/一級建築士
建築業界での経験を活かした不動産コンサルティング及び建築、不動産に関わるWEBメディアを複数運営。Facebookお友達申請大歓迎です。その他、建築や不動産、ビジネスモデル構築に関するコンテンツは公式サイトより。

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