不動産投資の賢い賃貸管理で利回りを上げる！3つのポイントを解説

不動産投資で利回りを上げるにはどのような賃貸管理を行えば良いか、悩まれている所有者の方は多いと思います。特に初心者の方は賃貸管理と利回りの関係が今一つ不明瞭なため、その関連性を理解していいただくだけでも賢い賃貸管理に大いに役立つはずです。

今回は賃貸管理の視点から、利回りを上げるポイントを3つに絞り詳しく解説したいと思います。物件形態ごとの利回り相場や長期的に利回りを見通すための注意点などもお伝えしていますので、ぜひ最後までご覧になってください。

 

利回りの基本を理解する

具体策をお伝えする前に、利回りについてしっかりと理解していただく必要があるため、その基本知識を紹介します。

利回りとは投資した資金に対して年間でどれくらいの利益が得られるかの割合で、高い利回りの投資先であればより多くの収益が見込めることになります。

ただし不動産投資においては次に紹介する3つの利回りが存在します。購入する物件の検討段階はもちろん、年ごとの収支を見通すためにも非常に重要な目安になりますので、ご存じない方はしっかりと把握をするようにしましょう

 

想定利回りとは

想定利回りとは満室状態での年間の家賃収入を、物件価格で割ったものになります。

想定利回り=満室の年間家賃収入÷物件価格×100

満室を前提とした利回りのため新築物件などに用いられ、中古物件ではこの後の表面利回りで表示されることが多くなります。

 

表面利回りとは

表面利回りとは現状での毎年の家賃収入を、物件購入価格で割った数字になります。想定利回りと違い空室があればその状態での家賃収入を計算します。

表面利回り=現状の年間家賃収入÷物件価格×100

空室を考慮するため想定利回りよりも現実的な収益を見通すことができます。

 

実質利回りとは

実質利回りとは年間の家賃収入から物件の維持管理に関わる年間経費を引いて、残った額を物件価格で割ったものです。

実質利回り=（現状の年間家賃収入-年間支出額）÷物件価格×100

年間経費には主に次のような費用があります。

・土地の固定資産税および都市計画税

・建物の固定資産税および都市計画税

・建物の損害保険料

・管理委託手数料

・修繕費

・入居者募集費用(仲介手数料)

各種の経費を家賃収入から差し引いた後に手元に残る額から計算しますので、より正確な収支を把握することができます。

物件情報を見る際は掲示されている利回りが、どの種類の利回りになっているか必ず確認するようにしましょう。

 

利回りを上げる3つの重要ポイント

物件を購入し安心してしまい何もせず放置している所有者の方もいますが、それでは利回りを上げることはできません。

ここでは特別な知識や経験が無くともできる利回りアップのポイントを3つ紹介しますので、ぜひ一度実践してみてください。

 

賃貸管理費を抑える

多くの所有者の方は物件管理を賃貸管理会社に任せていると思いますが、その手数料を抑えることで結果的に利回りを高めることができます。

手数料は家賃に対して数パーセントですので一戸で見ると小さな額ですが、戸数の多い1棟物件であればまとまって大きな金額になります。

しかも所有している限り継続して支払う経費ですので、たとえわずかでも抑えられれば積み重なって大きな削減効果があり、利回りを高めることができます。

賃貸管理の経費を抑えるには、次のような具体的方法があります。

・他社と比較して交渉する

・自分でできることを検討する

・複数物件をまとめて依頼する

・特殊物件や大型物件は避ける

・入居者募集を他社に任せる

これらは賃貸管理費を抑える上で非常に有効な方法です。以下の記事にて詳しく解説していますので是非ご覧いただき参考にしてみてください。

「不動産投資で賃貸管理会社の手数料を安く抑える5つの方法」

http://fudosan-archi.com/2020/12/06/keep-it-cheap/

 

建物修繕を適切に行う

建物の修繕を適切に行うことは、利回りを高めるために大きな効果があります。

賃貸物件を所有者する方の中には目先の出費を抑えようと建物の修繕を後回しにする方がいますが、長期的に見れば利回りを低くしてしまうことになります。

修繕を怠り雨漏りが発生すれば、室内を汚してしまったり入居者に被害を与えてしまったりすることが考えられます。

事前に修繕を行っておけば防水塗装程度で済んだ費用が、部屋の内装張り替えや入居者の家財の賠償までする事態になるかもしれません。そうなれば大きな出費となり結果的に利回りを下げてしまうことになります。

また傷んだ物件は売却時に価格が低くなる可能性もあり、出口戦略で考えても修繕は適切に行うべきです。

建物修繕を行うことで一時的に利回りは下がるかもしれませんが、不動産投資の利回りは所有期間全体で考えることが大切です。

管理会社とよく相談し、長期的に考えて適切なタイミングで修繕を行うようにしましょう。

 

家賃は適正な価格に設定する

投資物件の家賃は周囲の相場や賃貸需要を考慮して適正な価格に設定しましょう。

相場とかけ離れた高い家賃にすれば入居者に敬遠され空室が増える恐れがあり、逆に低過ぎれば収益が不足してしまい、いずれも利回り悪化の原因になります。

特に都心や都市部、郊外の住宅地のような競合の多い地域では、この家賃設定は利回りを上げるために重要な意味を持ちます。

ただし豊富な賃貸運営の経験がないと家賃設定は難しいため、不動産投資を始めたばかりの所有者の方は物件の管理会社としっかりと相談した上で家賃を決めるようにしましょう。

 

利回りの相場を把握する

不動産投資物件の利回りを上げるためには、まずその相場を把握することが重要です。

利回りは物件の購入価格や空室の状態に左右されますが、それ以外にも物件の形態や土地購入の有無でも変わってきます。ここではそれぞれの相場を紹介しますので、所有される物件と比べてみることをお勧めします。

 

物件形態での利回りの違い

物件形態とは賃貸建物の種類のことで、大きく分けるとマンションの一室を持つ区分所有、複数の部屋を持つ建物全体を所有する1棟物件があり、それぞれに新築と中古があります。

各物件形態の利回りは以下の通りです。

物件形態	新築	中古
区分所有	3〜4%	6〜7%
1棟物件	5〜7%	7〜8%

 

土地購入有無は利回りへの影響が大きい

1棟物件の投資では土地を購入するか否かが利回りを大きく左右します。

もし土地を購入して建物を建築する場合は、その費用も考慮して利回りを計算しなければなりませんが、土地は建物と違い購入する地域によって価格が大きく異なります。

都心や周辺の通勤圏などは賃貸需要が高いものの土地の価格も非常に高額になり、2〜3%利回りが削られる可能性もあります。

また土地を購入して賃貸の不動産投資をする場合は建物も新築となるため、土地と建物ともに利回りは低めになってしまいます。

これらのことから土地を購入して1棟物件の投資を行うには、豊富な手元資金がありしかも手堅い運営ができる知識と経験が必要です。

土地を購入しての投資は経験の浅い方は控え、経験豊富な方でも単なる管理会社や仲介不動産会社ではなく土地探しから管理までトータルでサポートできるパートナーを探すようにしましょう。

 

利回りを見通す際の注意点

物件を購入する時点で利回りはとても参考になりますが、将来的な利回りの見通しも立てておくことが重要です。

利回りは常に一定ではなく物件状態や入居率、周辺環境の変化などに影響を受け、変動していくことが考えられるからです。

次に紹介するポイントを参考にしながら利回りの変動を想定し、管理会社と中長期的な計画を立てるようにしましょう。

 

空室率を厳し目に想定

物件の空室率は将来的に上がっていくことを前提にした方が安全です。建物は年数が経てば老朽化し年々新たな入居者の獲得が難しくなっていくからです。

このため将来的な収支計画では空室率を厳し目に見ておき、年ごとの利回りも徐々に落ちると想定しておくと安全です。

たとえば地方の1棟アパートは表面利回りですが7〜8%の物件が珍しくなく、中には10%を超えるものもあり興味を惹かれる方も多いと思います。

しかし建物が木造なら経年劣化が早いため、よほど立地などが良くない限り空室率の上昇を防ぐのは難しくなります。

当然利回りも年々低下することが予想され、購入当初の利回りのまま将来の収支を見通してしまうのは非常に危険です。

管理会社の中には楽観的な見通しで収支計画を立てるところもありますが、空室率は上昇するものと考え長期計画

は厳しく想定しておくことをお勧めします。

 

地域性に注意する

賃貸の需要は物件のある地域の特性に大きく左右されるため、利回りを見通すにはその点も十分に考慮する必要があります。地域特性とは経済状況や人口の増減、賃貸物件の入居者層などを意味しています。

たとえば地方では大規模な工場に賃貸需要が依存しているケースが見られますが、工場の撤退や縮小があれば入居者が一気に減り利回りが急落するリスクを承知しなければなりません。

あるいは入居者がファミリー層の多い地域なのにワンルームの物件を所有してしまえば、入居者集めに苦労する可能性があります。

他にも地方は土地所有者が多いため新築アパートの競合ができやすいなど、建物やその立地だけでなく広い視点で地域の特性を考慮することが大切です。

こうした地域特性を十分に考慮した上で、利回りの見通しを立てるようにしましょう。

 

返済後利回りも考慮する

当然ですが物件情報に表示されている利回りだけで収支を見通せるのは、現金で購入できた場合だけです。多くの融資を受けて物件を購入する方は返済額も考慮しなければなりません。

たとえば1,500万円の物件で諸経費などを引いた年間の実質家賃収入が100万円なら、実質利回りは約6.7%で借入が無ければそのままになります。

しかし全額融資を受けて仮に年間返済額が70万円となれば実質家賃収入は年間30万円で、これを元にした利回りは2%になります。

この返済額を除いた残りの年間収益を物件価格で割ったものを「返済後利回り」と呼び、一般的に2%を下回らないことが1つの目安とされています。

実際には借入額や利率、購入時の諸費用などによって詳細に計算しますが、借入をして物件購入をされる方は物件情報に掲げられている利回りではなく、この返済後利回りで計画を立てることが重要です。

ただし初心者の方が正確な返済後利回りを計算し詳細な見通しを立てることは難しいため、収支計画の作成に長けた管理会社やコンサルタントと相談しながら長期的な計画を見通すべきでしょう。

 

建物で利回りを上げるポイント

最後に収支の計画だけでなく、建物の管理や選定で利回りをアップできるポイントがありますので紹介します。

 

管理会社と修繕計画を作成する

建物での利回り対策としてはリフォームやリノベーションを行い、建物状態を回復させることがおすすめです。

外壁塗装や屋根補修などを行い建物の美観を回復させたり、キッチンなどの設備を新しく入れ替え利便性を高めたりすれば、入居者獲得がしやすくなり利回りが上がることが期待できます。

特に外装の修繕は劣化が進んで雨漏りが発生するなどの被害を防ぎ、突然修理費が必要になり利回りが悪化することを回避できます。

リフォームなどは一時的に費用がかかるため、今後の収支計画と予算を計算した上で判断すべきですが、長期的に考えれば費用対効果は大きいものがあります。

建物の改修に明るい管理会社と今後の修繕計画を立て、先行投資としての工事を検討してはいかがでしょうか。

 

ワンルームを前提に考える

地域の需要にもよりますが投資物件の間取りタイプとしては、家族向けのファミリータイプに比べ単身者向けのワンルームタイプの方が有利な点が多くなっています。

まず都心のように経済活動が活発な地域なら、単身者の数が多く高い需要があるため空室が発生しにくいことが挙げられます。

このためもし空室になっても次の入居者が決まりやすく、空室による収入減の期間が短くて済みます。

またワンルームはファミリータイプに比べ部屋の面積が小さく設備も小ぶりなため、修繕やリフォームの費用が少なくて済むというメリットもあります。

たしかにファミリータイプは家賃を高めに設定できるメリットはありますが、一度空室になると次の入居者が決まりにくかったり、修繕費などが高めだったりといったデメリットがあります。

不動産投資の初心者の方は、できるだけリスクが少ないワンルームタイプの方がおすすめになります。

 

1棟物件と区分マンションの違いを理解する

1棟物件と区分マンションの利回りの違いは既にお伝えしましたが、それぞれの物件形態が持つ特徴が利回りに影響する部分もあります。

1棟物件は価格は高額ですが複数の部屋を持つため、家賃収入は大きく物件価格が抑えられる中古であれば、高い利回りが期待できます。

対して1室の区分マンションは家賃収入こそ小さいものの、こちらも中古であれば購入価格がかなり抑えられるため、利回りは1棟物件に比べわずかに下回る程度です。

利回りとして優秀な2つの物件形態ですが、手がける投資家の適正は対照的です。

1棟物件は区分マンションに比べると価格も高めで建物全体の運営のノウハウも必要になるため、どちらかと言うと自己資金を持った経験者の方に適しています。

対する区分マンションは需要の安定した都心を選ぶなどの注意点はありますが、価格が手頃なため自己資金の少ない初心者の方や副業で投資を行う方に適しています。

利回りで近いものがある1棟物件と区分マンションですが、それぞれの特徴を理解した上で選ぶようにしましょう。

 

まとめ

今回は賃貸管理で利回りを上げるポイントとして、次の3つを紹介しました。

・賃貸管理費を抑える

・建物修繕を適切に行う

・家賃は適正な価格に設定する

ただし物件が稼働し始めると管理会社にお任せにしてしまう所有者の方がいますが、そのような運営の仕方は利回りを落とすリスクが伴います。

常に利回りの相場を把握し将来的な見通しを立てながら、利回りを上げる具体策を考えることが安定した投資運営には必要です。

ぜひ長期的な視点で収支や修繕のアドバイスをしてくれる管理会社とともに、最終的な出口まで見据えた利回り対策を心がけるようにしましょう。