不動産投資物件こそ火災保険をおすすめする理由を全て解説!

  1. 火災保険
  2. 12 view

火災保険が火事の被害を補償するだけだと思われているなら非常に損をしている可能性があります。

火災保険は火事だけでなく様々な建物の修理費や、条件によっては家賃の損失まで補償してくれる、物件を計画的に運営していく上で無くてはならないサポーターになっているからです。

そこで今回は火災保険の非常に幅広い補償範囲を具体的にご紹介しながら、投資物件にこそ火災保険をお勧めしたい理由をお伝えします。

 

火災保険はリスク防止と経費削減の効果あり

 

火災保険は投資物件の焼失リスクを防ぐだけでなく、様々な損傷による被害の修理費や補償費も削減してくれます。

現代の火災保険は火事だけでなく水濡れ、自然災害、盗難など、様々な建物被害を補償する総合保険になっているからです。

また特約を付けることによって建物の不具合による入居者への損害賠償や、修理期間の家賃補償までも対象にしており、物件運営における様々なリスクをカバーしてくれます。

特に1棟所有のオーナーの方は負う責任規模が大きため、突然多額の修繕費用や賠償額が発生する恐れがあり、計画的な運営を狂わせてしまいます。

そこで今回ご紹介する火災保険の幅広いメリットを改めて確認して頂き、物件のリスク回避と経費削減に役立てて頂きたいと思います。

 

火災保険加入で得られるメリット

それでは火災保険加入によって得られるメリットを具体的にご紹介しましょう。

先程お伝えしたように現代の火災保険は火事だけでなく、非常に幅広い補償範囲を持ち、様々な被害の建物修理を補償するものになっています。

既に加入されている方はもちろんこれから加入される方も、支払う保険料を無駄にしないために、利用できる項目がないか確認してみて下さい。

※ここでご紹介する補償項目や条件は一般的な見解を紹介しており、適用には保険会社ごとの詳細な条件によることをご了解下さい。

 

火災・破裂・爆発による資産の消失を防ぐ

火災保険の最大の目的は、当然ながら火災やガス爆発による物件の焼失や損害の補償です。

万一火事などによって物件が無くなってしまえば、資産が損失し家賃収入が途絶えることになりますから、その役割は非常に大きいものです。

特に賃貸物件は寝タバコをする人やストーブを使う人など、様々な人が多数入居するため火災のリスクは高いと言って良いでしょう。

物件購入で融資を組む際に、ほとんどの銀行が火災保険を付けることを条件にしているのは、それだけ火災の可能性が高いことを表しています。

火災保険に加入することで万一の際には物件の再購入や修理の費用を賄うことが可能で、しかも程なく家賃収入を回復できるのです。

 

落雷による建物設備の補償

落雷による建物の被害補償は火災以外でよく利用される保険項目の代表格です。

落雷での火災被害の補償はもちろんですが、投資物件として注目したいのが設備も対象となる点です。

建物に雷が落ちると電気配線を伝ってエアコンやボイラー(給湯器)なども壊れてしまいますが、こちらも補償されるのです。

特にマンションやアパートでは設備数が多く被害は莫大な額になりますが、これも火災保険によって修理費や同等品との交換費用が補償されるのです。

特に高さが20M以下の建物は避雷針の設置義務がないため、一戸建てはもちろん5階建て程度までのマンションやアパートは被害が発生しやすくなっています。

実は火事よりもこういった設備被害の方が現実的に発生の可能性が高く、火災保険の恩恵も大きいと言えるでしょう。

 

自然災害による被害の回復

近年非常に増えている台風や大雪といった自然災害の被害も、ほとんどの火災保険で補償対象となっています。

例えば台風で屋根が破損した被害はもちろん、硬い物が飛んできてガラスが割れたり外壁が傷ついたり、屋根が破損して発生した雨漏りで内装にシミができたりした場合の修理費もカバーされます。

また大雪で屋上の防水が傷んだりサイクルポートが倒れたりした被害も対象となり、自然災害は現代ではどこでも起き得るため、恩恵を受けられる物件は多いはずです。

他にも豪雨や竜巻などの発生は年々増えており、全てのオーナーの方に知って頂きたい補償となっています。

 

異常気象による水災被害を補償

異常気象によって最近被害の増えている水災も火災保険の対象となっています。

マンションの1室所有で2階以上ならまだ良いですが、1階や1棟所有、あるいは戸建て物件であればその補償は大きなメリットとなるでしょう。

対象範囲は汚れた床や内装の張替えはもちろん臭いの除去、あるいは廃棄物の処分費をカバーするものまであります。

さらに水を被れば外部にある給湯器やエアコンの室外機、エントランスにある自動ドアやエレベーターなど高額な設備も故障する危険性はありますから、補償が受けられる恩恵は絶大です。

以前はハザードマップ上で危険なエリアでなければ大丈夫という考え方もできましたが、現在は想定外のところでも水害が発生しているため、場所を問わず必須の補償項目と言えるでしょう。

 

水濡れによる被害を修理

物件の種類の中でも特にマンションで保険適用が多いのが水濡れです。

分譲マンションの1室所有の物件で上階から漏水があり被害が出た際は、本来ならその原因となった相手に被害を賠償してもらいます。

原因がマンションの共用部分の配管や設備であれば、管理組合や建物所有者が相手のため比較的スムーズに対応してくれますが、個人の一室が原因の場合は相手次第となってしまい、賠償に応じない方もいます。

こういった時に加入している火災保険の水濡れ補償によって、所有している部屋の内装や設備を改修できるのです。

ただし水漏れの原因が設備や配管の劣化や管理不備の場合は、保険会社が入居者に補償した費用をその物件の所有者に請求してきますので、一棟所有のオーナーの方はしっかりと建物の定期的な点検やメンテナンスを行うようにしましょう。

 

盗難による破壊も対象

空き巣などによって建物が壊された場合も火災保険で修理費が補償されます。

割られた窓ガラスや壊された鍵はもちろん、壁や床が傷つけられたり汚されたりした被害もその範囲となるのです。

さらに家財にも火災保険を付けてあれば、家具家電付きの物件でそれらが盗まれた場合にも補償対象となります。

被害に遭った場合はすぐに警察に連絡して対処をしてもらい、その後に保険会社に連絡をすることになりますが、その際に被害届けや盗難届の受理番号が必要になるので必ず手元に準備しておきましょう。

 

不測かつ突発的な事故も補償

少し耳慣れない言葉ですが、不測かつ突発的な事故による汚損・破損も補償対象となり、保険会社によっては火災保険の申請で最も多い項目になっています。

例えば荷物を運んでいて物をぶつけたり、お子さんがおもちゃを投げ付けたりして壁などを壊した場合に補償される保険項目です。

さらに建物に車をぶつけられた被害や、外で子どもが遊んでいてボールが窓ガラスを割った場合なども補償されますが、こちらは「外部からの物体の落下・飛来・衝突」として項目が分かれている保険もあるので確認が必要です。

後述する入居者が加入する借家人賠償責任担保特約は、ここで挙げたような不測かつ突発的な事故による汚損破損は補償外という保険も多いため、この補償項目の意義は非常に高いと言えます。

 

特約付加で火災保険の価値は高まる

火災保険には共同住宅のオーナーの方向けの特約が用意されています。

ほとんどの大手損保に共通している特約ですがそのメリットは非常に高く、加入の際はぜひ検討することをお勧めします。

 

入居者からの損害賠償請求を補償

建物の整備や管理不足、あるいは構造上の欠陥によって、入居者や近隣の建物、通行人に及ぼした被害を補償するのが、施設賠償責任保険特約(賃貸建物所有者賠償特約とも呼ばれる)です。

例えば廊下や階段の手摺が折れて入居者が落下した際の怪我、建物の不備が原因で発生した火災の人的、物的被害、外壁が老朽化で落下し通行人や車両に与えた被害などです。

また給排水管などからの漏水なども補償対象とする保険などもあり、いずれも規模が大きい損害を補償してくれる頼りになる特約です。

確率は多くはありませんがどの物件でも起き得る被害であり、特に築年数が経過した共同住宅では決して他人事ではないため、ぜひ付けておきたい特約です。

 

家賃補償の特約もあり

火災や水災などの保険対象となる被害を受け、その修理や回復を行う期間の家賃収入を補償する特約も用意されています。

特に借入をしながら物件を運営されている方にとって、家賃収入が途絶えることは死活問題でしょうから、特にこの特約の価値は高いと言えます。

さらに建物被害で物件価値が下落し、家賃の値下げや退去者が出たことによる家賃収入減を補償する保険もあり、安定的な物件運営において無視できない特約です。

細かな条件の違いはありますが、ほとんどの保険会社で用意されているので、ぜひ確認するべき特約でしょう。

 

高齢化で必須の入居者死亡対応

入居者が部屋の中で死亡し、親類など引取手がいない場合に、部屋の清掃や脱臭、遺品処分、火葬などの費用を補償するのが家主費用特約で、部屋の状態によっては壁紙や床を新しくするリフォーム費用まで対象とするものもあります。

また死亡が発生したことで退去者が出たり、家賃の値引きをしたりした損失を補償する保険もあり、形には現れない部分まで補填してくれます。

病死や自殺、犯罪による殺害など幅広く対応し、特に社会の高齢化と共に問題化している孤独死は、決して特別な事ではなく日常化する恐れもありまから、これからの時代は必須の特約と言えそうです。

 

隣家の火事被害も自分で直すことになる

日本の民法には失火法(失火責任法)というものがあり、重大な過失がなければ火元の人は損害賠償の責任を負わないというものです。

つまり隣の家から火災が発生して所有物件が被害を受けても、その原因に重大な過失がなければ自分の加入している火災保険で建物を直さなければいけないのです。

このため所有されている建物がIHクッキングヒーターでガスを使っていないとか、禁煙物件だからと言った理由で火災被害のリスクが低いと安心していては危険です。

隣家からの出火をこちら側で防ぐことは不可能ですし、もし物件が耐火構造であっても延焼を遅くするだけで被害をゼロにはできません。

す。

もらい火の被害は自分で直すということと、唯一の対策は火災保険の加入のみであると認識しておきましょう。

 

火災保険の補償外はメンテナンスで回避

火災保険の補償範囲が広いことはご理解頂けたと思いますが、一つだけ注意して欲しいのが建物の劣化や不具合放置による被害は補償されないという点です。

例えば屋根防水が年数経過で傷んで雨漏りが発生したならその被害は補償されませんし、火災が起きた時に消火器が故障していたため被害が拡大したなら、その責任の範囲で補償を断られます。

また家財保険のように一旦は保険会社が入居者に保険金を支払っても、調査をして建物の不備に原因あったとわかれば保険会社に「求償権」が発生し、手数料を載せて請求をしてくるでしょう。

いずれにしても建物を安全な状態に維持する責任を怠っていれば、火災保険は無駄になってしまいます。

メリットの多い火災保険を活かすためには、普段からの建物の点検とメンテナンスが前提であることを忘れないようにしましょう。

 

入居者にも火災保険に入ってもらう理由

入居者に家財の火災保険加入を義務付けている物件は非常に多くなっています。

これは入居者の方のためという意義ももちろんありますが、オーナーの方の予想外の修繕費負担を抑える効果もあります。

ここで主な入居者へ加入して頂きたい火災保険をお伝えしておきます。

 

家財の被害を未然に防いでもらう

例えば隣の部屋から火災があっても入居者の家財被害は、前述の失火法がありますのでその隣人の火災保険では補償はされません。

このための入居者自身に家財保険に加入してもうことで、火災はもちろん上階からの水濡れ被害などが補償されることになります。

やはり被害が出ても補償されないとなれば心象が悪くなり退去されることもあるでしょうから、そのような事態を防ぐ効果も期待できるでしょう。

 

入居者同士のトラブル防止

個人賠償責任保険は自分や家族が不注意で他人の物を壊してしまった損害などを補償するものです。

例えばお風呂の水を溢れさせて下の階に被害を出したり、子どもが他の人の車を傷つけたりした場合です。

もしこれらの賠償費用が自費で支払えないとなれば、加害者と被害者間の大きなトラブルになり、双方とも退出の恐れがありますから、オーナーとしてもこの保険のメリットはあると言えます。

ただこの保険は借りているもの、つまり賃借している部屋の賠償には使えませんので注意をしましょう。

 

壊された建物を確実に直してもらう

家財の火災保険に付ける特約で、オーナーの方にぜひ把握をして頂きたいのが借家人賠償責任担保特約です。

これは火事や爆発などで建物に被害を出し、法律的に負うことになった賠償責任を補償するもので、入居者の支払い能力によって賠償不可能となることを防ぎ、オーナーの方の甚大な損失をカバーしてくれるものになります。

また前述の不測かつ突発的な事故による被害を補償するものもあり、幅広く建物被害を補償してくれます。

ただし保険によって対象が部屋の契約者に限定され、原因がご家族の方にあった場合は含まれないものもあるので、条件をしっかりと確認しましょう。

 

まとめ

火災保険には火事による建物の焼失を補償するのはもちろん、様々な被害の修理費を賄ってくれる大きなメリットがあります。

加入することはもちろんですが積極的に利用することで、突発的な出費を抑え計画的な物件運営に大きく役立ってくれることでしょう。

さらには家賃損失や万一の損害賠償請求などのリスクも補償してくれる特約もあるので、しっかり理解した上で付加をすれば、より安定的な財産の維持が可能になります。

入居者に加入してもらう保険も含めその内容を把握した上で、リスク回避のために適切な保険に加入するようにしましょう。

【記事監修】 山田 博保

株式会社アーキバンク代表取締役/一級建築士
建築業界での経験を活かした不動産コンサルティング及び建築、不動産に関わるWEBメディアを複数運営。Facebookお友達申請大歓迎です。その他、建築や不動産、ビジネスモデル構築に関するコンテンツは公式サイトより。

記事一覧

関連記事

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。